החזרי מס שבח

מהו החזר מס שבח? 

מס שבח הינו מס המשולם עבור מכירת נדל"ן. בישראל חובה להעביר לקופת המדינה חלק מסוים מהרווח על מכירת הדירה, שמגיע מהפרשי המחירים בין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר המכירה שלה לבעליה הבאים. לדוגמא: אדם שרכש בעבר דירת 4 חדרים במחיר של 1.2 מיליון ₪ ועתה מוכר את דירתו במחיר של 1.65 מיליון ₪. הרווח ממכירת הדירה הינו 450 אלף ומסכום זה ישולם מס השבח.
חישוב גובה מס השבח הינו מורכב מאוד ומתבצע על סמך שיעורי מס שונים, הצמדות, מועדי רכישה ומכירה של הנכס, פטורים ניכויים או דחיות תשלום, רפורמות, חישובי פחת ועוד, כאשר כל אלה עשויים להשתנות בפרקי זמן קצרים ובהתאם לתנודות בענף הנדל"ן.

עד לאחרונה היה ניתן למכור דירת מגורים לאחר ארבע שנים ולקבל פטור מלא על מס השבח, ללא קשר למספר הדירות להשקעה שהיו בבעלותכם. מכרתם אחת מהדירות כל ארבע שנים? הגיע לכם החזר מס שבח בשווי של עד עשרות אלפי שקלים.

המרוויחים משיטה זו היו בעיקר המשקיעים, הפטור היה ניתן ללא קשר לרווחים ממכירת הדירה או לשוויה ולכן הפטור לא היה לא שוויוני. אדם שמכר את דירתו בערד ואדם שמכר דירת יוקרה בתל אביב נהנו מאותו הפטור על כל הרווחים מהמכירה. את עליית מחירי הדירות באופן דרסטי ניצלו מוכרי הדירות והמשקיעים השונים ליצירת רווחים אדירים תוך שהם נהנים מפטורים רבים בתשלומי מס השבח.

בשנת 2014 המדינה החליטה להפסיק את "החגיגה", הכניסה רפורמה חשובה מאוד במס שבח והגבילה באופן משמעותי את הפטור וההקלות שהיו בו.

כיום החוק קובע ששיעור מס השבח יהיה 25% מהרווח והוא ישולם תמיד, אלא אם מדובר במכירת דירה ראשונה. מכירת דירה ראשונה, ששימשה למגורים בתקופה של 18 חודשים לפחות, פטורה ממס שבח (הפטור מתשלום אחת לארבע שנים בוטל). תשלום מס שבח הוא יחסי, על הרווח הריאלי בחלוקה בין שתי תקופות: מס בשיעור 0% על כל תקופת הבעלות שלפני שנת 2014 ומס בשיעור 25% על התקופה שאחרי 2014 ועד המכירה.

מי זכאי לפטור מלא ומי להקלות במס בלבד? 

לא כל אחד זכאי כיום לפטור מלא ולכן המוכר חייב לבדוק האם הוא זכאי לו. במידה וכן, ידרוש את החזר מס שבח. התנאים בחוק לקבלת הפטור הם:

• פטור מלא וחד פעמי לכל אדם המוכר את דירתו הראשונה.
• דירת מגורים מזכה בפטור היא דירה שבנייתה הסתיימה והיא בבעלותו של אדם פרטי בלבד ששימשה בלפחות 50% משטחה למגורים ב-18 חודשים או יותר בתקופה שלפני המכירה.
• גני ילדים ובתי כנסת הם חריגים בחוק, ונחשבים גם הם לדירת מגורים מזכה למרות שלא הם כאלה בפועל.
• אדם שהוא בעל דירה אחת, אך בעל זכויות של פחות משליש בדירה אחרת, יוכל גם הוא למכור את דירתו היחידה בפטור מלא.
• דירה אותה אדם קיבל בירושה יכולה גם היא להימכר בפטור ממס שבח. במצב זה יש לבחון האם מוריש הדירה היה זכאי לתנאי פטור ממס שבח במידה והיה מוכר אותה בעודו בחיים.
• ניתן גם לקבל פטור על מכירת שתי דירות, בתנאי שעל המכירה להיות מיועדת עבור רכישת דירה חלופית לצורך מגורים, וכי שוויה לא עולה על 75% מהשווי של שתי הדירות שנמכרו. כך המדינה מוודאת כי הכסף אכן מיועד לרכישת דירה, ולא עבור צבירת הון. 
• כל דירה שנרכשה לאחר 1.1.2014 ואינה עומדת בתנאים אלה תחויב במס.

תחשיב המס מבוצע בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, שכר טרחה למתווך, שכר טרחת עורך דין קניית דירה, מס רכישה, שיפוץ הדירה, משכנתא, פחת, אגרות ומיסים שונים. במידה ומתברר כי לא קיים רווח עקב ההוצאות השונות בתהליך המכירה, לא יהיה צורך בפטור ממס שבח. כך ניתן לנצל את הפטור החד פעמי הזה במכירה עתידית.

איך מקבלים החזר מס שבח? 

חישוב החזרי מס בגין מס שבח הוא מורכב ותלוי במשתנים רבים. הרבה אזרחים שכירים זכאים להחזר מס שבח מבלי לדעת שהם זכאים. על מנת לקבל החזר על מס שבח יש להכיר את החוק לעומק, לזהות מהן ההטבות והזכויות המגיעות לכם הן במס הכנסה והן במיסוי מקרקעין, לדעת לחשב את הרווח לצורך חישוב המס שבח והן את הזכאויות האישיות ולהגיש בקשה מנומקת בליווי החישובים, הדוחות והמסמכים הדרושים. חברה הבנויה מצוות המומחים ואנשי המקצוע תבצע עבורכם את ההליך באופן מקצועי ויעיל מול כלל הרשויות לצורך קבלת החזרים מלאים. התהליך כולל אבחון על סמך המסמכים והמידע המתקבל מכם, עריכת החישובים, בחירת מסלול הטיפול הנכון עבורכם, הגשת דוחות לרשות המיסים וליווי בהליכים הבירוקרטים עד להשבת הכסף.

קצת עלינו

אנו ב WIN TAX עוסקים בייעוץ מס לשכירים ומתמחים בהגשת בקשות להחזר מס – תנו לנו לעזור לכם להחזיר את הכסף הביתה. WIN TAX הינו משרד בעל מוניטין עם יועצים ותיקים ומנוסים אשר יודעים היטב את מהלכי ההגשה, בקיעים בפסקי דין ובתקנות. ההתמחות המיוחדת שלנו היא מול שכירים ובמרוצת הזמן עזרנו למספר רב של לקוחות לקבל את הכספים המגיעים להם על פי חוק.